Blasenbildung am Camping-Immobilienmarkt?

Antjes Gedanken und Beobachtungen zum Potenzial neuer Campingplatz-Konzepte

Wie ich auch aus eigener Erfahrung weiß, und in meinem Buch geschrieben habe, sind Potenzial einiger Plätze und die tatsächliche Machbarkeit der Umsetzung von Aufwertung und Innovationen oft zwei unterschiedliche Paar Schuhe: Ideen, der Wille und das Können stehen oft rechtlichen Bestimmungen und den daraus resultierenden (teils schwer nachvollziehbaren) Einschränkungen gegenüber. Unser komplexes Baurecht lässt grüßen!

 

Je nach Standort und Beschaffenheit des Campingplatzes, können bei der Übernahme in unternehmerischer Nachfolge fatale Fallstricke auftauchen, die weder von Maklern noch von Unternehmensberatern oder anderen Mentoren während des Gründungsprozesses angesprochen werden. Dies liegt daran, dass ein Campingplatz eine Sonderimmobilie ist, und nur die wenigsten Berührungsgruppen im Gründungsprozess sich intensiv mit dem Recht einer solchen Sonderimmobilie beschäftigen. Die einzigen Personenkreise, die sich damit regelmäßig befassen, sind die Mitarbeiter von Ämtern, Behörden und ähnlichen Institutionen. Aber auch für diesen ausgewählten Personenkreis ist ein Campingplatz nur eine von unzählig vielen Sonderimmobilien und der Betrieb eines Campingplatzes nur ein Gewerbe aus einer Vielzahl von Gewerben. Einige Vorschriften aus dem Bauwesen können maßgeblich über die Zukunftsfähigkeit eines Projektes entscheiden. Auch die ordnungsbehördlichen Bestimmungen und Bestimmungen zu Natur- und Landschaftsschutz und sogar die Wahl der Rechtsform des Betriebes können darüber entscheiden, ob ein Campingplatz eine Goldgrube oder ein Fass ohne Boden sein wird. Ein großer Teil des geltenden Rechts, welches den Bau, die Gestaltung und den Betrieb eines Campingplatzes betrifft, ist Kommunalrecht. Dies macht es sehr schwer, eine bundeseinheitliche Sammlung und Ausarbeitung sämtlicher wichtiger Rechtsvorschriften für Campingplatzbetriebe zusammen zu stellen. Es ist also nahezu unmöglich, eine abschließende allgemeine rechtliche Ausbildung für Campingplatzbetreibende zu schaffen

 

Das Potenzial, was ein Campingplatz jenseits von rechtlichen Bestimmungen und Einschränkungen mitbringen könnte, ist häufig schon in das Kaufangebot eingepreist. Ich habe von Immobilienmaklern oft viele spannende Dinge und Geschäftsmodelle gehört, die sich mit dem jeweiligen angebotenen Campingplatz anstellen ließen. Bei näherem Betrachten schwand dieses „besondere Ausbaupotenzial“ wieder ziemlich schnell. Alleine die Bestimmungen zum Natur- und Landschaftsschutz, dem Brandschutz, Hochwasserschutz, Auflagen des Bebauungsplans und die Kriterien der Campingverordnung bremsen in der Realität viel Kreativität und scheinbares Innovationspotenzial aus. Die Rechtsvorschriften, die einem die Partie der Erschließung des vollen Potenzials vermiesen, sind nicht gerade die, auf die man im Rahmen rechtlicher Allgemeinbildung stößt. Somit kann ich auch nicht von einem Immobilienmakler oder einem Campingplatzbetreiber, der sich aus dem beruflichen Leben zurück ziehen will, erwarten, dass genau diese Personen mich darüber aufklären, was ich mit dem Platz machen DARF und was nicht.

 

Somit stehen auf der einen Seite die (oft auch unwissend) vom Potenzial überzeugten Personen wie Verkäufer und Makler, die sinnbildlich eine Goldmine verkaufen wollen. Auf der anderen Seite stehen die Personen (Nachfolger), die im Rahmen der gesetzlichen und finanziellen Möglichkeiten wirtschaften müssen und nur einen Bruchteil des angepriesenen Potenzials erschließen dürfen. In der Analogie der Goldmine haben die Nachfolger die behördliche Erlaubnis, nur einen Teil der Goldmine zu erschließen. Diese verschiedenen Sichtweisen auf ein Objekt kann zu erheblichen Unterschieden hinsichtlich des angemessenen Kaufpreises führen und beiden Parteien an den Rand der Verzweiflung bringen.

 

Auch ich war im Jahr 2020 an einem Platz interessiert, den ich für den damaligen Kaufpreis von 1,9 Mio € als unrentabel erachtete. Daran würden auch meine geplanten Investitionen und die Aufwertung des Platzes nichts ändern. Der von mir errechnete Kaufpreis, mit dem ich den Platz durch viel Engagement und Umstrukturierungsmaßnahmen rentabel bewirtschaften könnte, lag bei maximal 900.000 €. Dieser Wert deckte sich auch mit der Einschätzung meiner Unternehmensberater und meines Ansprechpartners der Bank. 

 

Was führte dazu, dass dieser Platz zu diesem Preis angeboten wurde? Meiner Meinung nach waren es eingepreiste eventuelle Gestaltungsmöglichkeiten und spekulative Erwartungen. Unter anderem wurde bei der Preisfindung in Erwägung gezogen, dass der Standort einmal ein so beliebter und hochpreisiger Touristenort wie St. Peter-Ording oder Sylt werden könnte. Zudem war die vermittelnde Partei auch sehr kreativ, was theoretische Gestaltungsmöglichkeiten und Geschäftsmodelle anbelangte. Was nachher aus dem Platz wurde, kannst du im nächsten Blogbeitrag zum Thema Kaufpreise nachlesen.    

 

 

Fragen an die Glaskugel

Sind wir hier schon in einer Blasenbildung auf dem Campingmarkt oder ist es noch ein Boom? Was macht eine Blasenbildung in der Wirtschaft aus? Es finden Preisanstiege aufgrund einer hohen Nachfrage statt, ohne dass diese Nachfrage wirtschaftlich begründet ist. Bei einer Blasenbildung übersteigen die Kaufpreise den tatsächlichen Wert einer Anlage.

 

Bei einigen Plätzen, für die ich mich als potenzielle Käuferin interessiert habe, wurde mit dem Geschäftsmodell der Betreiber (Großteil Dauercamping) nicht viel erwirtschaftet. Mir wurden diese Plätze aber mit einem ausgezeichneten Renditepotenzial angepriesen. Voraussetzung dafür wären natürlich die jeweiligen Investitionen und Innovationen meinerseits. Realwirtschaftliche Gründe, die für eine hohe Rendite sprechen, waren nur bedingt vorhanden. Es war einfach und allein das potenzielle Potenzial, welches hohe Verkaufspreise begründete. 

 

 

Was sagt Deine Glaskugel? In meiner sehe ich diese Dinge:

Meine Glaskugel sagt, dass es Anzeichen einer Blasenbildung gibt. Es gibt zwar viele Nachfrager, was aber bei einer richtigen Blasenbildung den Wettbewerb eher noch befeuern kann. FOMO (fear of missing out = die Angst, etwas zu verpassen) wirkt auch auf diesem Markt sehr gut. Ich selbst habe festgestellt, dass mich eine leichte Panik ergriffen hat, als ich feststellte, wie viele Plätze in meiner Wunschgegend für mich nach Prüfung sämtlicher Begebenheiten überhaupt noch in Frage kämen und wie viele davon in den letzten Jahren den Besitzer gewechselt haben. Es ist ein Naturgesetz, dass Verknappung Gier hervorruft. Gier reduziert unsere Ansprüche und wir geben uns mit weniger zufrieden. Zusätzlich zur Verknappung des Angebotes kommt auf der Käuferseite noch die Verknappung der Lebenszeit. Ab einem gewissen Alter wird es von Jahr zu Jahr schwieriger, einen Kredit für den Kauf eines Campingplatzes zu bekommen.

 

Viel heiße Luft um Ausbaupotenziale und die eben benannten psychologischen Effekte werden meiner Meinung nach den Markt noch weiter anheizen und die Blase weiter füllen. Erst wenn es in allen Medien publik ist, dass das potenzielle Potenzial eines Platzes nicht mit dem legalen und realen Potenzial identisch ist, kann ein Umdenken zu Gunsten der Käufer statt finden. Im schlimmsten Fall werden die Meldungen derart umschlagen, dass der Betrieb eines Campingbetriebs ein grundsätzlich unrentables Geschäftsmodell ist. Die Leid tragende Seite in diesem Szenario sind die Verkäufer, deren Lebenswerk dann "unter Wert" verkauft werden muss. Meiner Meinung nach wird es noch ein paar Jahre und Betreiberwechsel dauern. Währenddessen werden immer mehr potente Investoren die Kaufpreise mitbestimmen.  

 

P.s.: Bei diesem Artikel handelt es sich lediglich um meine persönlichen Beobachtungen und Gedankenspiele. Ich habe weder besondere Fähigkeiten noch besondere Gegenstände, um in die Zukunft zu schauen ; ). Aus Gründen der Schreibökonomie  wähle ich für die Beiträge hinsichtlich der Aufführung der Geschlechter von Personen die Form, die am wenigsten Zeichen beinhaltet.